1- رويه قضات در اعمال ماده 674 قانون مجازات اسلامى ( تعزيرات ) مصوب 1375 نسبت به مستأجر كه باانقضاء مدت اجاره ملك را تخليه ننمايد.

- ماده 674 ق.م.ا: « هرگاه اموال منقول يا غير منقول يا نوشته‏هائى از قبيل سفته و چك و قبض و نظائر آن بعنوان اجاره يا امانت يا رهن يا براى وكالت يا هركار با اجرت يا بى‏اجرت به كسى داده شده و بنابراين بوده كه اشياء مذكور مسترد شود يا به مصرف معينى برسد و شخصى كه آن اشياء نزد او بوده آنها را بضرر مالكين يا متصرفين آنها استعمال يا تصاحب يا تلف يا مفقود نمايد به حبس از شش ماه تا سه سال محكوم خواهد شد.» نظريه اكثريت - (75/5/17):

رابطه موجر و مستأجر رابطه‏اى حقوقى است و مقررات خاص حقوقى بر آن حاكم است . عدم تخليه ملك مورد اجاره (مسكونى يا تجارى ) مشمول عموميت ماده 674 قانون تعزيرات مصوب 1375 نيست؛ زيرا: اولا" - تحميل مجازات به مستأجر و متهم نمودن او به خيانت در امانت در تاريخ قانونگذارى و قضائى ايران سابقه نداشته است . با وصف اينكه ماده 241 قانون مجازات عمومى ( مصوب 1304 با اصلاحات بعدى ) كه تا قبل از مصوبات اخير اجراء ميشد در مبحث خيانت در امانت به «اموال » و « اجاره » اشاره داشته و اموال هم اعم از منقول وغيرمنقول ميباشد ، هيچگاه مستأجر به سبب عدم تخليه ملك باتهام خيانت در امانت تعقيب و مجازات نشده است.

ماده 119 قانون تعزيرات مصوب 1362 نيز صرفنظر از نوع مجازات ، فى‏الواقع همان ماده 241 قانون سابق بوده با اين تفاوت كه كلمه «امتعه » ظاهرا" به اشتباه «ابنيه » شده است . با وصف اينكه كلمه «اموال » مندرج در اين ماده هم عام بوده و منقول و غير منقول را در بر ميگرفت ، رويه قضائى آن را شامل غير منقول ندانسته و قائل به مجازات مستأجر نبوده است .

ثانيا" - سير قانونگذارى تاكنون بعلت مشكلات ناشى از كمبود مسكن در جهت مراعات مستأجر بوده و مقرراتى در اين خصوص نظير مقررات مربوط به عسرو حرج مستأجر و عدم تخليه واحدهاى آموزشى و غير آن وضع شده است . در اين خصوص بنظر نميرسد مشكلات مذكور مرتفع شده باشد يا سياست قانونگذارى تغييريافته باشد .

ثالثا" - با توجه به اصل تفسير محدود و مضيق مقررات جزائى و عدم جواز «تفسير بضرر متهم » در مواردى كه ترديد وجود دارد ، اموال غيرمنقول مندرج در ماده 674 قانون اخيرالتصويب شامل مستأجرين اماكنى كه براى سكونت يا كسب و پيشه اجاره داده شده يا بشود نميگردد. نظريه اقليت :

صرفنظر از اينكه مقررات قانونى و رويه قضائى تاكنون چگونه بوده است ، فرض اين است كه قانونگذار اشراف به موضوع داشته و مقررات جديدى جعل نموده است .

باتصريح به «اموال غير منقول » و «اجاره » در ماده 674 قانون مجازات اسلامى (تعزيرات) ، چنانچه مستأجر پس از پايان مدت اجاره مورد اجاره را عليرغم تقاضاى مالك تخليه ننمايد ، قابل مجازات است و مقررات حقوقى مربوط به موضوع مانع اعمال اين مجازات نيست .

2- ملكى كه داراى سندرسمى است با بيعنامه عادى به ديگرى فروخته‏شده و خريدار آنرا به اجاره مى‏دهد و در پايان مدت اجاره تقاضاى تخليه آنرا مينمايد. آيا مستأجر مى‏تواند باتوجه به مواد22 - 47- 48 قانون ثبت به عدم مالكيت موجر و سمت او ايراد نمايد؟ رويه قضات در رسيدگى به اين قبيل دعاوى چيست؟ نظريه اتفاق آراء - (76/9/26)

با توجه به ماده 362 قانون مدنى بمجرد وقوع بيع مشترى مالك بيع و بايع مالك ثمن مى‏شود و طبق ماده 339 همان قانون پس‏از توافق بايع و مشترى در بيع و قيمت آن، عقد بيع به ايجاب و قبول واقع مى‏شود. مطابق ماده 473 قانون مذكور نيز لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولى بايد مالك منافع آن باشد. در قوانين روابط موجر و مستأجر مصوب سالهاى 1356 و 1362 هم از كلمه «موجر» استفاده شده نه «مالك»، لذا كسى كه ملكى را از ديگرى اجاره مى‏نمايد و تصرفات او متلقى از اجاره دهنده است نمى‏تواند ايراد عدم مالكيت اجاره دهنده را بنمايد و به ايراد مذكور توجه نخواهد شد.

3- عملكرد قضات در صدور دستور تمليك سرقفلى بدون اجازه مالك عين، چگونه است ؟ نظريه اكثريت - (76/12/27) :

سرقفلى بعنوان يك حق مالى قابل توقيف است و چنانچه مستأجر (مديون) به موجب قرارداد اجاره، اجازه انتقال به غيره را داشته باشد قابل تمليك مى‏باشد و اگر اجازه انتقال به غير نداشته باشد با توجه به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 چنانچه مالك راضى به پرداخت حق كسب و پيشه در ازاء تخليه ملك نباشد دادگاه مى‏تواند دستور تمليك صادر كند. نظريه اقليت :

توقيف سرقفلى به عنوان يك حق مالى در ازاء بدهى دارنده اين حق حايز است اما چنانچه مستأجر حق انتقال به غير نداشته باشد و مالك راضى به انتقال مورد اجاره به غير نباشد صدور دستور تمليك و انتقال مورد اجاره به غير جايز نيست و ماده 62 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراء... (اصلاحى سال 1376) نيز بر اين امر تأكيد دارد.

- ماده 62 آيين‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم‏الاجراء:« بازداشت حقوق مديون نسبت به سرقفلى يا منافع جايز است لكن مزايده آن به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست. در صورت بازداشت منافع، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتى و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمى اعلام مى‏گردد.»

4- با توجه به ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 كه مقرر داشته آئيننامه اجرائى آن ظرف سه ماه تهيه و به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد، مفاد اين قانون قبل از تصويب آئيننامه اجرائى قابل اجراء مى‏باشد يا نه؟ نظريه اتفاق آراء - (77/3/6):

اجراى اين قانون موكول به تصويب آئيننامه نيست لذا قبل از تصويب آئيننامه هم قانون قابليت اجراء دارد خصوصاً آنكه آئيننامه نمى‏تواند خلاف قانون باشد.

5- با توجه به مواد 1 و 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، اين قانون از تاريخ تصويب قابليت اجراء دارد يا با انقضاء پانزده روز پس از انتشار (تاريخ لازم‏الاجراء شدن)؟ نظريه اتفاق آراء - (77/3/6):

با توجه به ماده 2 قانون مدنى كه مقرر داشته «قوانين پانزده روز پس از انتشار در سراسر كشور لازم‏الاجراء است مگر آنكه در خود قانون ترتيب خاصى براى موقع اجراء مقرر شده باشد»، و با توجه به ماده يك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 كه تصريح به «تاريخ لازم‏الاجراء شدن» اين قانون دارد، قانون مذكور با انقضاء پانزده روز پس از انتشار قابليت اجراء دارد.

6- آيا درخواست تخليه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بايد به دادگاه ارجاع شود و دستور تخليه را دادگاه صادر نمايد يا بنحوى كه براى خانه‏هاى سازمانى مقرر است، رئيس حوزه قضائى دستور تخليه را صادر مى‏كند؟ نظريه اتفاق آراء - (77/3/6):

با توجه به اينكه در ماده 3 قانون مذكور تصريح به «دستور مقام قضائى» شده نه دادگاه، و دستور تخليه هم بدون نياز به رسيدگى بنحوى كه براى دعاوى مقرر است، صادر مى‏شود، ارجاع موضوع به دادگاه الزامى نيست و رئيس حوزه قضائى يا معاون او يا قاضى مرجوع‏اليه نيز مى‏توانند بعنوان مقام قضائى دستور تخليه را صادر نمايند.

7- با توجه به اينكه ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 اخذ سرقفلى را تجويز نموده است آيا در انقضاء مدت اجاره و تخليه، بايد معادل همان مبلغ اخذ شده به مستأجر مسترد شود يا با توجه به تبصره 2 همين ماده قيمت عادله روز بايد پرداخت گردد؟ نظريه اكثريت قريب باتفاق - (77/4/10):

عبارت صدر ماده 6 اين قانون «هرگاه مالك، ملك تجارى خود را به اجاره واگذار نمايد مى‏تواند مبلغى را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر دريافت نمايد» با تبصره 2 همين ماده كه مقرر داشته «در صورتيكه موجر به طريق صحيح‏

شرعى سرقفلى رابه مستأجر منتقل نمايد. هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز را دارد» تعارضى ندارد. بعبارت ديگر گرفتن وجهى بعنوان سرقفلى از مستأجر، فى‏الواقع يكى از طرق انتقال شرعى سرقفلى (موضوع تبصره‏2) مى‏باشد و طرق شرعى ديگر ممكن است بصورت صلح، هبه، و غير آن باشد لذا در موردى كه مالك مبلغى را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر گرفته‏باشد (صدر ماده 6) هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز را دارد. نظريه اقليت:

تبصره 2 ماده 6 اين قانون در خصوص پرداخت سرقفلى بنرخ عادله روز شامل موارد خاصى است كه سرقفلى بطرق صحيح شرعى به مستأجر منتقل شده‏باشد. موضوع صدر ماده 6 راجع به اينكه ضمن اجاره مبلغى تحت عنوان سرقفلى از مستأجر گرفته‏شود منصرف از تبصره 2 مى‏باشد. در اين فرض گرفتن مبلغى ضمن اجاره تحت عنوان سرقفلى بمنزله آنستكه قسمتى از اجاره بهاء نقداً وصول شده و بقيه آن در طول مدت اجاره لذا مواردى كه منطبق با صدر ماده 6 باشد (بدون اينكه سرقفلى بطريق صحيح شرعى منتقل شده‏باشد) در پايان مدت اجاره مستأجر حق مطالبه همان وجه يا قيمت عادله روز سرقفلى را ندارد.

8- با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در مورد پرداخت قيمت عادله روز سرقفلى كه مستلزم رسيدگى است آيا تخليه موكول بپرداخت اين حق است؟ نظريه اكثريت (قريب به اتفاق) - (77/4/10):

در فرض سؤال چون حق سرقفلى به مستأجر منتقل شده‏است و مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز از موجر را دارد و وجود مستأجر و نوع كسب و وضعيت مورد اجاره در تعيين قيمت عادله روز مؤثر مى‏باشد كه با تخليه آن و طبعاً تغيير در اجاره ممكن است نتوان قيمت واقعى و عادله روز را معين نمود و از اين حيث مضربه حقوق مستأجر مى‏باشد، و از لحاظ عدالت اجتماعى هم مستأجر بايد بتواند با دريافت حق سرقفلى، محل ديگرى را تهيه نمايد، نتيجتاً تخليه منوط به پرداخت مى‏باشد. نظريه اقليت:

مطابق مندرجات اين قانون و قانون مدنى در باب اجاره، مورد اجاره براى مدت معين در اختيار مستأجر قرار ميگيرد و در پايان مدت، ادامه تصرفات مستأجر جواز قانونى و شرعى ندارد. ماده 3 همين قانون هم تأكيد دارد كه ظرف يكهفته تخليه صورت خواهدگرفت. طبق ماده 4 اين قانون چنانچه موجر مبلغى بعنوان وديعه يا تضمين يا قرض‏الحسنه... گرفته‏باشد تخليه و تحويل مورد اجاره موكول به استرداد اين وجه است. در اين فرض (وديعه يا قرض‏الحسنه) موضوع و مبلغ معيّن است و اصولاً نيازى به رسيدگى نيست بهمين مناسبت قانونگذار تخليه را موكول به استرداد آن وجه نموده‏است حال آنكه مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز ممكن است صرفاً يك ادعا باشد كه به اثبات نرسد بعلاوه مبلغ آن نيز ابتدائاً مشخص نيست و قانونگذار هم در اين فرض تخليه را موكول بپرداخت قيمت عادله روز ننموده است بلكه به مستأجر حق مطالبه آنرا داده و مستأجر مى‏تواند وضعيت مورد اجاره را هنگام تخليه تأمين دليل كند تا از اين حيث نيز ضررى متوجه او نباشد لذا در فرض سؤال تخليه موكول به پرداخت سرقفلى (به قيمت عادله روز) نيست و ماده 5 همين قانون هم مؤيد اين معناست.

9- چنانچه مستأجر راجع به تخليه مورد اجاره ادعاى عسروحرج نمايد با توجه به قانون روابط موجرومستأجر مصوب 1376 اين ادعا قابل استماع است يا نه؟ نظريه اكثريت - (77/4/10):

در قانون روابط موجرومستأجر مصوب 1376 مقرراتى براى عسروحرج وضع نشده است و طبق ماده 13 اين قانون هم كليه قوانين و مقررات مغاير با آن ملغى است لذا ادعاى عسروحرج قابل استماع نيست.

نظريه اقليت:

با توجه به ماده يك اين قانون كه به مقررات قانون مدنى نيز اشاره دارد، و نظر باينكه عسروحرج يك قاعده شرعى است، ادعاى عسروحرج قابل استماع و رسيدگى مى‏باشد.

10- اگر مستأجر مدعى جعل قرارداد اجاره باشد آيا مشمول مقررات ماده 5 همين قانون است يا از شمول آن خارج است؟ نظريه اتفاق آراء - (77/4/10):

ماده 5 قانون روابط موجرومستأجر مصوب 1376 مربوط به حقوق مستأجر است و ارتباطى به موضوع جعل ندارد النهايه چنانچه مستأجر مدعى جعل قرارداد اجاره باشد و اين ادعا در موضوع تخليه مؤثر تشخيص داده‏شود، تخليه منوط به رسيدگى به موضوع جعل است ولى چنانچه ادعاى جعل تأثيرى در موضوع تخليه نداشته‏باشد، تخليه صورت خواهدگرفت.

11- با تصويب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 آيا مقررات سابق مربوط به حق كسب و پيشه كه در ماده واحده مصوب 25 ديماه 1369 مجمع تشخيص مصلحت نظام هم تصريح شده، به قوت خود باقى است يا خير؟ نظريه اتفاق آراء - (77/4/10):

قانون روابط موجرومستأجر مصوب 1376 تعارضى با مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام ندارد. خصوصاً آنكه در همين مصوبه اشاره به اجراى ماده واحده مصوب 65/8/15 نيز شده است. قراردادهايى كه از تاريخ لازم‏ - ماده واحده الحاقيه به قانون روابط موجر و مستاجر:«در مورد حق كسب يا پيشه يا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب دوم مردادماه يكهزار وسيصدو پنجاه وشش عمل شود. ماده واحده الحاقيه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب پانزدهم آبانماه يكهزاروسيصدوپنج به قوت خود باقى است.»

الاجرا شدن قانون اخير و مطابق با اين قانون تنظيم شده است مشمول مقررات همين قانون است و مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام تسرى به آن ندارد. ساير قردادهاى اجاره تابع مقررات خاص خود مى‏باشد.

12- در محلهائى كه قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 اجراء نمى‏شود اگر مستأجر محل كسب سر قفلى پرداخت كرده باشد در زمان تخليه همان مبلغ پرداختى قابل وصول است يا قيمت عادله روز؟ نظريه اكثريت - (78/6/3):

هر چند مورد سؤال از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 خارج است و تابع مقررات عام قانون مدنى است، با توجه به اينكه سر قفلى بعنوان «حق» مورد معامله قرار گرفته و موجر با دريافت مبلغى اين حق را به مستأجر واگذار كرده است و بناى طرفين هم عرفاً در انجام چنين معاملاتى گرفتن قيمت عادله روز تخليه است كه ممكن است كاهش يا افزايش يافته باشد، هنگام تخليه بايد قيمت عادله روز پرداخت شود خصوصاً آنكه اين موضوع از حيث مقررات شرعى نيز پذيرفته شده و تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 كه مورد تأييد شوراى نگهبان قرار گرفته بر آن صحّه مى‏گذارد.

-تبصره 2 ماده 6 ق. ر.م.م : «در صورتى كه موجر به طريق صحيح شرعى سر قفلى را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سر قفلى به قيمت عادله روز را دارد. » نظريه اقليت:

چون موضوع سؤال از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 خارج است و تابع مقررات قانون مدنى درباب اجاره است فقط همان مبلغ پرداختى قابل استرداد است و قيمت عادله روز قانوناً موردى ندارد خصوصاً آنكه وقتى مبلغى بعنوان سرقفلى پرداخت مى‏گردد اجاره بهاء كمترى داده مى‏شود و چون مستأجر از اين امتياز برخوردار شده (اجاره بهاء كمترى داده) موجبى براى پرداخت قيمت عادله روز نيست.

-اكثريت قضات دادگاههاى تجديدنظر استان تهران نيز در جلسه مورخه 78/5/27 معتقد بوده‏اند كه نمى‏توان قيمت عادله روز را مطالبه نمود.